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天津一小区公共收益不明 详情业主难知

2012-08-18 11:19 天津网 作者: 天命归我 点击:加载中..

“小区原来还有属于业主的公共收益?”“小区公共收益到底去了哪里?”连日来,本报持续关注“小区公共收益不明”这一问题时,隐藏在小区物业管理中的“灰色地带”才被广大业主所关注。

小区公共收益有哪些,如何用,谁来管?8月13日,记者专访了天津市住房保障与房屋管理局物业管理处处长王举辉,他就市民们所关注的小区公共收益不明问题进行了相关详细解读。

问:天津市有多少小区?其中有多少小区已成立了业委会?

答:目前,天津市已建成1600多个小区,其中700多个小区成立了业委会,这含商业写字楼小区。

问:小区公共收益到底包括哪些部分?

答:小区的公共收益,是指利用小区公共部位和区域进行经营获得的收益。常见的小区公共收益主要包括:1、小区公共区域的广告收益,如屋顶广告、电梯广告、户外广告等;2、小区公共区域(如活动场地、公共道路、绿地)的停车租金、摊位费等;3、利用小区公共配套(如产权归业主所有的会所、游泳池等)所经营产生的收益。

问:经营小区公共部位,物业公司能擅作主张?

答:按照《物业管理条例》规定,物业公司利用小区公共部位和区域进行经营,须经相关业主和业主大会同意。

在小区刚建成、业主大会尚未成立之前,开发建设单位或其委托的物业公司在售房时,通过临时管理规约和物业服务合同进行相关约定。成立业主大会后,物业公司须通过小区管理规约和小区议事规则,与广大业主共同约定。约定内容首先要明确“物业公司能不能经营小区公共部位和区域”,若相关业主和业主大会同意经营,再约定如何经营及小区公共收益处置使用,及办理相关手续。

问:小区公共收益该怎么用?谁有支配权?

答:《天津市物业管理条例》明确规定,公共收益可以用来补充住房维修基金,也可用于改善小区服务,提高公共服务能力。支配公共收益,这需要召开全体业主大会,由全体业主投票决定。

小区公共区域停车位的租金收益

归业主所有

问:公共停车位的租金收益是小区公共收益的主要部分。有人说,物业公司收取的是车辆停泊服务费,应归物业公司所有,而不是全体业主所有?

答:小区停车费到底归物业公司,还是全体业主?这要视情况而定。若小区的停车位产权归个人或开发建设单位,物业公司收取的车辆停泊服务费归物业公司所有。天津市也出台了普通住宅小区车辆停泊服务费指导价格。其次,在小区的公共道路、场地设置停车位,收取停车费,由全体业主共同决定,所收取费用中的车位租金收益归全体业主所有,车辆停泊服务费归物业公司所有。

在实际操作过程中,小区公共部位一般由业主大会委托物业公司经营,由此产生了服务成本。双方可就小区公共收益分配比例进行具体约定。

概念不明致公共收益

利用存漏洞

问:公共收益利用为何会存在漏洞?

答:目前为止,关于小区公共收益不明的投诉较少。造成公共收益不明的原因是多方面的:1、公共收益概念不明,意识没有建立起来。很多业主根本不懂什么是小区公共收益,更不用谈维权了;2、小区公共部位产权不明。一般来讲,小区公共部位包括电梯、公共场地、道路,但很多小区会所、游泳池等配套设施的产权就没搞清楚。若小区配套产权不归全体业主,那么相关收益就不归业主所有。

问:小区公共收益利用如何避免“蒙在鼓里”?

答:业委会应从选聘物业公司、明确物业服务合同开始,每一个环节都要进行公示,广而告之,增加透明度。业委会要定期公示小区公共收益使用情况,召开业主大会决定有关小区公共收益的使用前后,均要在小区公示,征求业主意见和建议,接受业主监督。

业主若质疑可投诉

问:业主若发现自己的公共收益账目“不清不白”,该如何维权?

答:业主如对公示账目有质疑,经过全体业主的同意,可请相关审计部门审核收支账目。另外,业主要维护自己的权益,可以向辖区街道办事处投诉,求助业主大会,向房管主管部门反映,最终也可以向法院起诉。

问:有业主认为,部分小区业委会成员不作为、乱作为,也是造成小区公共收益不明的原因,这种情况下,小区业主该怎么办?


答:如何使用小区公共收益,不是由业委会或某个业委会委员说了算,而是要提交小区业主大会上讨论通过,且每一个环节都要公示接受监督。若业主不信任业委会,小区20%的业主可提议召开临时业主大会,罢免业委会,另选新的业委会。若业委会不作为、乱作为,给全体业主造成损失的,业主可以通过法律途径起诉索赔。

问:小区业主当如何提高当家作主意识,保障自己的合法权益?

答:小区业主需学习《物权法》及《物业管理条例》,只有知法懂法,才能运用法律的武器维护自己的合法权益。今后,天津市住房保障与房屋管理局物业管理处,还将加大对相关法律法规的宣传力度。

 

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