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购房也要讨价还价 让自己学会买房谈判技巧

2012-12-14 16:36 天津热线 作者: 小辉 点击:加载中..

行家们在介绍经验时会说,大约60%~70%谈判时间是花在准备工作中,真正花在谈判桌上的时间只不过占总时间的30%~40%。可见准备工作之重要。我们需要准备的是:谈判的原则是什么,即在将来谈判过程中哪些是可以让步的、哪些是不能让步的,要做到心中有数;准备采用哪种付款方式和可以接受的最低或最高价格是多少。这些准备是属于“知己”的范畴,即确定自己的条件和优势。而要做好多方面的准备,须先“知彼”,即如何评价对方的开价与实际价值的差距,如何向对方指出房地产存在的问题和缺陷从而指出对方所开价与所提要求的不合理性。另外,我们还要尽可能地设想在谈判中,对方可能提出的要求或附加条件以及我们的应对策略和态度。

(-)降价期望值不要太高。商品房属于高档消费品,不可能像小商贩出售的商品那样胡乱报价,每一处房屋的报价都是开发商在精心分析了市场状况、房屋特点、成本压力及销售对象的支付能力后做出的,一旦公开报价,其利润水平已在开发商的头脑中固定了,轻易不会让步。为此,购房者没有必要针对每一处商品房的报价“拦腰一刀”,而应当认真分析其报价合理性及预期获利水平,预测其中可能存在的降价空间,以达到合理降价的目的。

(二)将房价封顶再封口。商品房的价格随着时间、销售进度会改变,也因不同楼层、朝向而不同,开发商为达到吸引购房者的目的,往往在广告中报~个最低价,以“XXXX元/平方米起”的形式出现,购房者不要以为按此价就可以买一套理想的房子。购房者在与开发商谈价格时,首先要把所有价格问清楚,特别是当前的最好的房子的最高价格,以及该价格的有效时间,先封好售价之顶,免得随着购房者购买意愿的增强,开发商有意无意地提高购房者选中的房子价格。房价的构成比较复杂,对于开发商报价之内包含了哪些内容,购房者也应问个明白,要求开发商把应包含在房价中的成本、费用一项不漏地投入房价,不能在谈好价格之后,又要求购房者支付本应计入房价的某项费用。

(三)可以了解房屋销售进度:(l)多次察看销售进度表;(2)向销售人员要求购买那些已标明售出的房屋,要求销售人员想办法解决,如能够解决,则销售进度表可能存在不真实的内容;(3)查看购房合同编号,也能对销售进度有大概的了解。为得到真实成交价,可要求销售人员提供有关合同,或直接向购房人员了解。

(四)购房者在价格谈判过程中,一方面要求把所有应该包含在房价中的成本、费用打入房价,另一方面,还要尽可能要求开发商把部分价外费用打入房价中,由开发商替购房者支付,如应由购房者支付的交易手续费、契税等。

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